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房产证写子女名字会陷入这么多“陷阱”

我要评论 来源:南宁日报  2016-2-2 15:11:16   浏览次数:
[导读]:不少中国父母买房,都会出于爱心,在房产证上写添加子女的名字。其实,这种做法往往会带来一些列问题——孩子独立买房时可能多付首付;婚

不少中国父母买房,都会出于爱心,在房产证上写添加子女的名字。其实,这种做法往往会带来一些列问题——孩子独立买房时可能多付首付;婚后买家庭第二套房时可能要交房产税;若婚后发生意外,孩子的配偶有权继承婚前财产……


这是怎么回事?如何化解?答案在下面↓↓↓


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孩子独立买房时可能多付首付


如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,可享受较低首付且有首套房优惠房贷利率。


如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准。


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孩子婚后买家庭第二套房时可能要交房产税


比如孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即孩子名下已经有60平方米房产。


成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米,假设扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米可能需要征收房产税,其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。


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孩子如婚后发生意外,配偶有权继承婚前财产


如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。


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那么有没有化解的方法呢?


房产和法律专家支招:


一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。


二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。


这样,即使子女成年后以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。


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最后算算各种过户的成本


当然房产证上都写父母的名字,那又会面临另外一个问题:未来过户的成本。这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解,房产过户分赠与、买卖、继承几种方式,究竟哪种最便捷,哪种最省钱?


继承法


主要费用:继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取,最低不低于200元。


这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管局转名即可。


但缺点也显而易见:手续繁多跑死人。


继承房产需要满足三个条件:


第一是证明自己有继承房产的法律资格,或是法定继承人,或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。


第二,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。


第三,因遗产是所有继承人的共同财产,房产的分割协议,需要每个继承人同意并签字方可生效。


从上述规定可见,采用继承法过户房产,继承人需要办出各种证明,期间要花费大量的时间和精力。


赠与法


主要费用:个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。


需要提醒的是,以继承法和赠与法过户房产,继承人或受赠人日后卖出此房时,如房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。否则,将计征20%个税。


买卖法


主要费用:营业税+个税+契税。在房产过户中,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价比较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。

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